Seven millions d'euros. C'est la somme que l'Établissement public foncier d'Île-de-France (EPFIF) doit verser à la SCI Mousset, propriétaire de locaux commerciaux à Fontenay-sous-Bois, après une préemption jugée illégale par la cour administrative d'appel de Paris. Un arrêt rendu le 16 avril 2026, et rendu public début août, qui illustre crûment ce qui arrive quand la puissance publique agit sans dossier solide.

Une préemption sans projet réel, annulée puis sanctionnée

Tout commence rue Carnot, au numéro 192, à Fontenay-sous-Bois. La SCI Mousset y possède trois lots de copropriété totalisant 1 542 m², un ensemble d'entrepôts, de bureaux et de locaux commerciaux loués notamment à la SARL Cypréos France Éponges. Le bien est idéalement situé : juste à côté de la future gare de Val-de-Fontenay, qui accueillera les lignes 1 et 15 du Grand Paris Express.

Dès avril 2019, la propriétaire avait négocié une vente à DCB Capital, un promoteur de bureaux, pour 7 millions d'euros fermes, avec un complément potentiel de 1,5 à 6 millions selon les conditions d'obtention d'un permis de construire et la commercialisation du programme. L'EPFIF a décidé de préempter le bien, mais pour seulement 1 635 000 euros. Une offre rejetée le 5 août 2019.

La machine judiciaire s'est alors mise en marche. Dès septembre 2019, le juge des référés du tribunal administratif de Melun a suspendu la décision de préemption, estimant qu'elle était insuffisamment motivée. En août 2021, cette décision a été annulée. Les magistrats avaient relevé l'absence de réalité du projet d'aménagement invoqué par l'EPFIF : aucun document ne précisait la nature du projet, le secteur ne figurant que dans une orientation d'aménagement sans prescription opérationnelle concrète. Traduction moins administrative : l'EPFIF voulait maîtriser le quartier des Alouettes et le secteur de la Pointe, mais sans plan précis en main. Ce jugement avait été confirmé en appel en mai 2022.

Voilà le genre de dossier qui donne des cheveux blancs. Quand on est propriétaire et qu'on voit une vente à 7 millions s'évaporer pour une offre à 1,6 million mal justifiée, la tentation est large de baisser les bras. La SCI Mousset ne l'a pas fait.

Eiffage, les règles d'urbanisme et un bien devenu inconstructible

Entre l'annulation de la préemption et l'arrêt d'avril 2026, d'autres rebondissements ont alourdi le préjudice. Eiffage, le groupe de construction et concession, s'était montré intéressé par le bien. Une promesse de vente avait été signée le 20 avril 2023 pour un prix ferme de 13 millions d'euros, soit presque le double du prix initial négocié avec DCB Capital.

Mais la situation s'est compliquée. Une modification des règles d'urbanisme a rendu le bien inconstructible, faisant chuter sa valeur réévaluée à 1,6 million d'euros. Eiffage a également pris connaissance du projet de l'EPFIF sur ce secteur. Le groupe s'est retiré de la vente le 16 novembre 2023. Ce désengagement s'inscrit dans un contexte immobilier francilien tendu : certaines régions ont enregistré des baisses de valeurs parmi les plus fortes de France en 2024, et le Val-de-Marne n'a pas été épargné.

La cour administrative d'appel a retenu que les préjudices subis par la SCI Mousset étaient directs, certains et imputables à l'illégalité fautive de l'EPFIF. Résultat : plus de sept millions d'euros d'indemnisation, plus 3 000 euros de frais de justice. Pour une propriétaire qui réclamait initialement 15,6 millions, c'est une victoire partielle. Mais c'est surtout un signal fort adressé aux établissements publics qui préemptent sans dossier béton.

La liste des points retenus contre l'EPFIF est éloquente :

• Absence de projet d'aménagement clairement défini au moment de la préemption
• Motivation insuffisante de la décision administrative
• Offre de rachat très largement inférieure à la valeur de marché du bien
• Impact direct sur des ventes ultérieures à des prix bien supérieurs

Du côté de Cypréos France Éponges, le locataire qui revendiquait 800 000 euros de préjudice en affirmant avoir été empêché de mener un projet de cultures d'éponges en Méditerranée, la justice a de nouveau tranché contre lui. La cour a estimé que le seul accord de relocalisation produit, non signé, ne suffisait pas à établir un préjudice certain. Sans document probant, pas d'indemnisation.

Ce que ce dossier dit du Grand Paris Express et de la gestion foncière

Cette affaire mérite d'être lue au-delà du seul litige entre une SCI et un établissement public. Elle illustre une tension structurelle du Grand Paris Express : la pression foncière autour des nouvelles gares incite les acteurs publics à sécuriser des terrains rapidement, parfois avant que les projets soient matures. Le résultat, ici, c'est sept ans de procédure, une propriétaire privée de la libre disposition de son bien, et une facture de plus de sept millions à la charge de l'argent public.

Les familles qui vivent à Fontenay-sous-Bois ou dans les communes voisines observent depuis des années ce ballet juridique autour de terrains dont ils voient la valeur fluctuer selon les décisions d'aménagement. La gare de Val-de-Fontenay, future porte d'entrée du réseau express métropolitain, cristallise ces enjeux. Chaque décision d'urbanisme dans ce périmètre a des répercussions concrètes sur le tissu économique local et sur les propriétaires qui y ont investi.

L'EPFIF dispose légalement du droit de préemption pour accompagner les projets d'intérêt général. Mais ce droit n'est pas un blanc-seing. L'illégalité fautive reconnue ici rappelle que la motivation rigoureuse d'une décision administrative n'est pas une formalité, c'est une garantie essentielle pour les administrés. Une leçon que les gestionnaires du Grand Paris Express auraient tout intérêt à intégrer, à l'heure où les acquisitions foncières autour des nouvelles stations vont encore s'intensifier dans les prochains mois.