Qu’est-ce que la valeur vénale d’un bien immobilier ?

Si vous envisagez l’achat d’une maison, il est important de comprendre le concept de la valeur vénale d’un bien immobilier. La valeur vénale ou valeur marchande estimée d’une propriété que vous souhaitez acheter déterminera votre offre initiale. Dans les lignes qui suivent, nous nous intéressons à ce concept si cher aux experts immobiliers.

Définition de la valeur vénale

La valeur vénale ou valeur marchande d’un bien immobilier est le prix auquel le bien pourrait être vendu, au moyen d’un contrat privé entre un vendeur volontaire et un acheteur indépendant à une date précise dans le cas où le bien aurait été offert au public. Il faut cependant que les conditions du marché permettent sa cession de manière ordonnée et qu’il existe un délai raisonnable pour négocier la vente. À cette fin, les éléments suivants seront considérés:

  • il ne devrait y avoir aucune relation préalable entre le vendeur et l’acheteur et qu’aucun d’eux ne devrait avoir d’intérêt personnel ou professionnel dans la transaction.
  • l’offre doit impliquer à la fois la réalisation d’une commercialisation adaptée au type de bien en question, ainsi que l’absence d’informations privilégiées chez l’une des parties intervenantes.
  • le  prix du bien doit être conforme à l’offre publique susmentionnée et il doit refléter dans une estimation raisonnable le prix qui serait obtenu dans les conditions de marché existantes à la date de l’évaluation.
  • aucune taxe ne doit être incluse dans le prix, de même que les frais de marketing
valeur vénale

De cette description, on peut déduire que la valeur vénale indique l’estimation la plus appropriée au regard des intérêts de l’acheteur et du vendeur, disponible sur le marché à une date précise, ou au moment précis où l’évaluation du bien auquel elle se réfère le spécialiste, a été réalisée. L’identification de la valeur vénale d’un bien, qu’elle soit faite par un homme de métier ou non, est indispensable en cas de vente, de location ou encore dans le cadre judiciaire en cas de litige (séparation ou partage d’héritage).

A quoi sert la valeur vénale d’un bien immobilier ?

La valeur vénale est utilisée dans :

  • les expertises ou les évaluations d’achats et de ventes
  • la couverture des provisions techniques des compagnies d’assurance
  • les garanties hypothécaires des opérations de crédit ou de prêt
  • la détermination des actifs des organismes de placement collectif immobilier
  • la détermination des actifs immobiliers des fonds de pension.

En outre, la valeur vénale est nécessaire pour connaître la valeur réelle d’un bien immobilier dans les opérations de crédit-bail. La valeur vénale est également importante en cas d’héritage. Dans les processus fiscaux, dans les enchères et dans les procédures de séparation ou de divorce, il est nécessaire de déterminer la valeur vénale des biens immobiliers impliqués. C’est aussi le cas dans les litiges entre particuliers ou avec les administrations publiques.

Comment calculer la valeur vénale d’un bien immobilier ?

Si nous mettons un appartement à vendre et que nous voulons savoir quel est le prix d’une propriété similaire à la nôtre, nous pouvons naviguer sur les portails d’internet. De plus en plus, vous pouvez faire le calcul de la valeur vénale en ligne. Ces services sont généralement gratuits. Cependant, si nous avons besoin d’une expertise immobilière complète, parce que nous demandons, par exemple, une hypothèque garantie par un appartement ou une maison, alors il est nécessaire qu’un rapport d’évaluation soit établi par un expert immobilier agréé.

Le calcul de la valeur vénale d’une propriété est effectuée par un homme de métier, l’expert immobilier sur la base de toutes les données nécessaires et disponibles, y compris les registres fonciers et hypothécaires, les plans locaux, l’étude des conditions et des orientations d’aménagement du territoire, les décisions sur les conditions de construction et d’aménagement du territoire et le permis de construire. L’évaluateur effectue également une inspection sur place. Pour le calcul, il prend en compte, par exemple, la localisation du bien, le niveau de sa finition, son équipement.

Pourquoi contacter un expert immobilier pour définir la valeur vénale ?

Comme vous avez pu le constater, la valeur vénale d’un bien immobilier n’est pas forcément simple à établir. C’est exactement pour cette raison que nous vous recommandons de faire appel à un professionnel pour bien la définir.  En effet, la valeur vénale d’un bien immobilier requiert de véritables compétences, et tous les particuliers ne sont pas forcément aptes à la réaliser.

Dans quels cas un professionnel peut intervenir ?

Afin de bien définir la valeur vénale, les experts et agents immobiliers disposent d’une méthode qui leur permet de préparer de travailler dans chaque cas de figure. Cela peut concerner :

  • la mise en hypothèque d’un bien immobilier
  • la succession d’une maison ou d’un appartement après un décès par exemple
  • le partage ou la donation d’un logement, quelle qu’en soit la raison
  • l’expropriation du logement des anciens locataires
  • la répartition des tantièmes, s’il s’agit d’une création de copropriété dans des immeubles ou des maisons

Avec des cas aussi divers que variés, nul ne doute que les professionnels de l’immobilier sont bien les seuls à pouvoir intervenir dans ces cas là en étant sûr de ne pas se tromper en ce qui concerne la valeur vénale. En effet, contrairement à certains particuliers, les agents immobiliers sont avant tout des personnes objectives. Avec une certaine impartialité que vous constaterez à tout moment, il est indéniable que faire appel à un agent immobilier sera bénéfique et vous fera gagner un temps précieux dans le cadre de la définition de la valeur vénale.

Quelles sont les méthodes appliquées pour un bien immobilier existant ?

Dans le cas où vous décidez de faire intervenir un expert de l’immobilier pour un appartement pour une maison existante, celui-ci pourra utiliser deux méthodes qui ont fait leurs preuves :

  • il pourra faire ce que l’on appelle une « comparaison directe » : c’est à dire qu’il va étudier scrupuleusement les maisons et les appartements comparables, qui sont déjà en vente actuellement
  • il pourra faire une « comparaison de revenus » : cela consiste tout simplement à calculer la valeur d’un logement en fonction des différents revenus qui sont générés.

Quelles sont les méthodes appliquées pour un bien immobilier à construire ?

Dans le cas où il s’agit d’une valeur vénale pour une reconversion, des aménagements dans un lieu existants, ou une construction sur un terrain de maisons ou d’appartements, les experts de l’immobilier ont la possibilité d’utiliser deux autres méthodes :

  • la méthode DCF
  • la méthode dite « promoteur »