Créé en 2014, le logement locatif intermédiaire (LLI) est l'une de ces politiques publiques dont on parle beaucoup dans les salles de réunion mais rarement dans les dîners de famille. Et pourtant, ses effets concrets touchent des dizaines de milliers de ménages franciliens. Une étude co-signée par Hélène Joinet, urbaniste à l'Institut Paris Région (IPR), et Philippe Pauquet, statisticien au même institut, vient lever le voile sur le profil réel des occupants de ces logements subventionnés. Les bilans, établis sur un panel de 4 000 logements — Paris exclue, faute d'un parc LLI significatif dans la capitale — dressent un portrait sociodémographique précis et, par certains aspects, surprenant.

Qui habite vraiment dans un logement intermédiaire en Île-de-France ?

L'image du bénéficiaire type du LLI émerge clairement des données : jeune, actif, en début de carrière, avec un salaire déjà correct. Hélène Joinet le formule sans détour : il s'agit de salariés en début de parcours professionnel, plutôt ascendant, avec des niveaux de salaire corrects et plus que corrects. Ce n'est pas le profil du foyer en difficulté que l'on associe spontanément au logement aidé.

Les chiffres confirment cette tendance. Plus de la moitié des locataires ont moins de 35 ans, précisément 57 % d'entre eux — contre seulement 40 % dans le parc social. C'est un écart considérable, qui traduit une réalité bien connue des familles installées en grande banlieue depuis un moment — leurs enfants, une fois diplômés et employés, cherchent à rester proches du bassin d'emploi francilien sans avoir les moyens d'acheter, ni les facteurs pour accéder au HLM.

La composition des ménages reflète ce profil démographique. Parmi les 21 000 logements locatifs intermédiaires franciliens recensés :

• Les personnes seules représentent 36,5 % des occupants
• Les couples sans enfants constituent 27 % des ménages
• Les familles avec enfants restent donc minoritaires dans ce segment

Ce profil correspond précisément à la cible visée par le dispositif. Les entreprises, partenaires fréquents des opérations LLI, y voient un outil de fidélisation : proposer à de jeunes recrues un logement accessible à loyer maîtrisé, c'est aussi un argument de recrutement non négligeable dans un marché tendu.

Des revenus supérieurs au parc social, des loyers en dessous du marché privé

C'est là que réside toute la logique — et l'originalité — du LLI. Le dispositif ne s'adresse ni aux ménages les plus modestes, ni aux cadres supérieurs qui peuvent se payer le marché libre. Il cible une strate intermédiaire, celle qui tombe entre deux chaises dans le système classique.

Les données chiffrées parlent d'elles-mêmes. Voici une comparaison des revenus moyens selon le type de parc :

Les locataires du parc intermédiaire gagnent donc 27 % de plus que ceux du parc privé et 48 % de plus que les entrants en logement social. Une personne seule en LLI perçoit en moyenne 2 827 euros par mois. Ces chiffres semblent élevés au premier abord, mais ils s'expliquent — le dispositif cible explicitement des actifs avec un emploi stable, souvent en début d'une trajectoire professionnelle ascendante.

Le taux d'effort — c'est-à-dire la part du revenu consacrée au loyer — atteint en moyenne 21 % pour les ménages en LLI, contre 25,6 % dans le parc locatif classique. Ce différentiel de près de 5 points, ça peut sembler abstrait, mais pour un ménage qui paye déjà 900 euros de loyer par mois, c'est la différence entre une sortie au restaurant le week-end et une fin de mois tendue. Le LLI affiche des loyers plafonnés par la Métropole du Grand Paris entre 15 % et 20 % en dessous des prix du marché privé, ce qui constitue son principal avantage compétitif.

Une géographie du LLI dictée par les prix de l'immobilier

L'étude met en lumière un paradoxe géographique frappant. Les territoires où le besoin en logements abordables est le plus criant — Paris intra-muros, l'ouest de la petite couronne — sont précisément ceux où le LLI peine à s'implanter. La raison ? La viabilité économique des opérations intermédiaires y est contrainte par l'application des loyers plafonnés, comme l'indique l'étude. En clair : quand le foncier est trop cher, le plafonnement des loyers rend l'opération non rentable pour les investisseurs.

Résultat : plus d'un quart des logements intermédiaires construits se situent en Seine-Saint-Denis, et 60 % se concentrent en petite couronne. Ce n'est pas forcément là où les jeunes actifs rêvent de s'installer en premier lieu, mais c'est là où la zone à faibles émissions de la Métropole du Vaste Paris et les nouvelles lignes du Vaste Paris Express redessinent progressivement l'attractivité des territoires.

Cette répartition géographique interroge sur la cohérence globale du dispositif. Un outil pensé pour aider les classes moyennes à rester proches des centres économiques finit par se déployer là où les prix permettent sa viabilité, pas nécessairement là où les besoins sont les plus aigus. Pour les décideurs publics, c'est un signal clair — subventionner le LLI ne suffit pas si le foncier reste hors de portée. La question du portage foncier public, surtout via les établissements publics fonciers régionaux, mérite d'être posée frontalement si l'on veut que ces 21 000 logements deviennent demain 50 000.