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L’aménagement réaménagé

Article 1/2 du Dossier | Recomposer l'aménagement de la métropole

Le 1er juin, en partenariat avec gpmetropole.fr, EDF organisait la quatrième session de son cycle intitulé « Grand Paris Histoires et Futurs ». Nous vous proposons d’en retrouver ici les principaux échanges. Premier temps : la réorganisation des acteurs de l’aménagement.

jeu-de-go

On ne s’est peut-être jamais posé autant de questions concernant la ville. On la veut durable pour compenser les désordres écologiques que la croissance urbaine génère. On la veut plus humaine, rééquilibrer socialement ses territoires, désenclaver, améliorer la qualité de vie de ses habitants. On la veut dense et contrôler son expansion. On la veut numérique et intelligente pour gérer ses flux de manière plus efficiente. Face à cette kyrielle d’ordres en tous genres, ses acteurs doivent composer de nouvelles solutions, éviter de reproduire les erreurs du passé, penser l’avenir et intégrer une véritable déferlante technologique. Car comme l’explique le prospectiviste Thierry Gaudin, « On constate aujourd’hui un changement de système technique mondial, une transition de la civilisation industrielle vers la civilisation cognitive. La société que nous connaissons est très différente de celle où vivront nos enfants. Le monde entre dans une nouvelle civilisation dont les deux pôles sont la contraction du temps (les machines qui calculent en nanosecondes) et notre relation avec la nature (écologie et changement climatique). »

Dans cette phase de transition, les aménageurs de la ville ont donc du pain sur la planche. D’autant que les voilà pris eux-mêmes dans un tourbillon : la redéfinition de leurs métiers.

Un jeu d’acteurs en recomposition

À la base, l’aménagement c’est assez simple ou, tout au moins, précis : transformer un terrain nu ou une friche en mètres carrés de programmes bâtis ou d’espaces publics. À partir de là, un processus se met en œuvre dans un jeu séquentiel d’acteurs. De l’amont vers l’aval entrent en jeu :

  • le propriétaire des terrains, bien souvent une collectivité territoriale, qui définit les règles urbaines ;
  • l’aménageur qui assure la maîtrise foncière, définit le projet et réalise les espaces publics
  • le promoteur qui assure la conception des bâtiments et leur construction, et procède à leur commercialisation ;
  • l’investisseur qui devient propriétaire des bâtiments ;
  • l’utilisateur, habitant ou entreprise.

Enfin, ça, c’était avant. Car ce jeu d’acteurs est en train de se recomposer totalement. Consultante en économie urbaine et fondatrice d’Ibicity, Isabelle Baraud-Serfaty en donne la métaphore suivante :

« Avant, tout se passait comme dans un jeu d’échec où les rôles de chacun étaient déterminés comme le sont les mouvements des pièces sur un échiquier. Mais de plus en plus, nous nous trouvons dans un jeu de go : les pièces ont la même liberté de mouvement, l’enjeu se situe dans la manière dont elles se combinent entre elles pour continuer à produire de la ville. »

Que se passe-t-il concrètement ? Tout d’abord la contrainte financière pèse de plus en plus sur les collectivités locales, elles n’ont pas toujours les moyens d’acheter les terrains, enjeu sur lequel se positionnent certains opérateurs privés. C’est ce qui se passe, par exemple, à Massy sur le quartier Atlantis où, dans le cadre d’une convention, les entreprises et les propriétaires fonciers réalisent des programmes immobiliers sur leurs parcelles. « Par ailleurs, souligne Isabelle Baraud-Serfaty, la contrainte environnementale oblige à penser dorénavant l’échelle du quartier (qui relève traditionnellement de l’aménageur) et l’échelle du bâtiment (qui relève du promoteur) de manière simultanée. » Le mot d’ordre c’est la mutualisation : mutualisation du stationnement, mutualisation de l’énergie…

Ainsi, les opérateurs privés remontent de plus en plus en amont des projets urbains, concourant à la privatisation de la fabrique de la ville. Un déplacement accentué par un autre phénomène lié à la prise en compte des usages dès la phase de conception. Or, qui se révèle être le plus proche des usagers sinon le promoteur et l’investisseur ? Directeur d’Eiffage Aménagement, Nicolas Gravit l’illustre : « Notre modèle est complètement intégré puisque nous sommes à la fois aménageurs, constructeurs et promoteurs. Les problématiques que nous cernons en aval, nous devons les retranscrire en amont du projet pour élaborer de nouveaux quartiers de la manière la plus pertinente possible, en y intégrant aussi les modèles économiques des opérateurs ou des investisseurs qui vont nous suivre. »

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Sur une partie de la future Arena 92 à Nanterre : les bureaux dévolus au Conseil départemental des Hauts-de-Seine. Un investissement de 167 M€.

En contrepoint s’exerce un mouvement inverse : l’intervention des collectivités et des aménageurs en aval des projets. « Nous connaissons aujourd’hui des aménageurs qui exploitent des panneaux photovoltaïques, car ils sont une nécessité pour le quartier, explique Isabelle Baraud-Serfaty. Et nous connaissons aussi des collectivités qui vont se faire investisseurs ou usagers. C’est le cas du projet Arena 92, à Nanterre, présenté comme un projet privé, mais qui a été rendu possible grâce à l’acquisition de surfaces de bureaux par le Conseil départemental des Hauts-de-Seine. » Astrid Poulain, directrice du développement et des études chez SEQUANO Aménagement, note pour sa part l’importance « d’accompagner aujourd’hui les acquéreurs des logements sur les nouveaux modes d’habiter, sur les questions énergétiques et le vivre ensemble. »

Hybridation de la fabrique de la ville

Tandis que le jeu des acteurs traditionnels de l’aménagement se recompose pour élaborer de nouvelles stratégies relationnelles et sortir de l’opposition habituelle entre public et privé, voilà que de nouveaux entrants viennent un peu plus bouleverser le paysage. Ce sont, en quelque sorte, les nouvelles pièces de ce « jeu de go urbain ». « Le numérique a provoqué une accélération des nouveaux usages, de nouvelles façons de décrypter, de designer et de construire », nous dit Caroline Pandraud, directrice de projet chez Fabernovel. De nouvelles étapes se sont alors introduites dans la conception et la réalisation d’un projet urbain : coordonner la maquette numérique des bâtiments, utiliser le financement participatif, intégrer la question de l’éclairage intelligent… Ces étapes ont fait émerger de nouveaux acteurs.

Certains viennent d’ailleurs comme Xerox qui ne voit plus son avenir dans le photocopieur, mais dans les solutions de gestion de parkings. Certains sont vraiment nouveaux comme Zenpark qui tend à révéler des actifs sous-utilisés pour le stationnement automobile. Ce sont des startups, mais aussi des grands groupes du numérique ou de l’énergie. Et puis ce sont les habitants eux-mêmes qui quittent un mode passif pour s’impliquer dans les opérations d’aménagement. Ils prennent la main dans l’habitat participatif, ils deviennent producteurs d’énergie, ils fournissent des places de stationnement. La fabrique de la ville s’hybride. Et les habituels bâtisseurs de la ville doivent échanger avec une galaxie d’acteurs qui, comme le souligne Caroline Pandraud, « possèdent une culture de travail, des temporalités, des modes de financement très divers. »

Si bien que s’il y avait pu avoir un modèle type en matière d’aménagement, celui-ci est révoqué. Astrid Poulain le confirme : « Il n’y a pas de règle. C’est le contexte dans lequel on s’inscrit qui définit la conception du projet. Et c’est en réfléchissant à comment construire des partenariats que l’on parvient à définir de nouveaux modes de fabrique de la ville. » Coproduction, co-conception, co-construction deviennent les maîtres mots. Intégrer dans l’aménagement les nouvelles thématiques que représentent l’agriculture urbaine, les mobilités et leur intermodalité, le parking intelligent ou les nouvelles sources d’énergie demande d’identifier les partenaires et de les asseoir autour d’une table le plus tôt possible.

 

La SGP et ses costumes d’aménageur

La Société du Grand Paris ne fait pas que concevoir et construire un super métro à 23 milliards d’euros. Les gares qu’elle va édifier vont avoir un impact urbain considérable et la loi de 2010 qui l’a créée prévoit qu’elle puisse exercer un rôle d’aménageur dans un rayon de 400 mètres autour de ces gares. Rôle qui lui permet, en lien avec les collectivités, d’assimiler l’arrivée d’une infrastructure de transport lourde au sein d’un tissu urbain existant. Dans un sens plus strict d’aménageur, la SGP développe une politique de projets connexes en vendant de la charge foncière à des promoteurs en vue de la réalisation de bâtiments de bureaux, de logements, etc., toutes opérations susceptibles d’enrichir « l’objet gare » d’une dimension supplémentaire. Enfin, l’établissement public anime avec les territoires concernés des comités de pôles. Dans l’idée d’assurer la meilleure intermodalité possible entre le Grand Paris Express et les autres modes de transport (bus, vélo, covoiturage), et donc de parvenir à un service de mobilité de bout en bout, il est ici question de l’aménagement des espaces publics autour des gares. Soit trois manières d’endosser le costume d’aménageur pour aussi optimiser son service de transport.

Suite du DossierDe l’influence des usages sur l’aménagement urbain >>

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