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Jones Lang LaSalle expertise le nord parisien

Sur son site dédié au Grand Paris, le cabinet spécialisé dans le conseil en immobilier d’entreprise, Jones Lang LaSAlle, publie une étude consacrée à trois secteurs en pleine mutation afin de mesurer l’impact du Grand Paris sur l’immobilier tertiaire. Deux millions et demi de m2 sont en effet programmés sur les opérations de Clichy-Batignolles, de Paris Nord-Est et des docks de Saint-Ouen. « L’analyse de ces trois secteurs préfigure de ce qui va se passer autour du Grand Paris en termes de foncier, de nouvelles lignes de transport et de projets mixtes », prévient ainsi Virginie Houzé, directeur Etudes & Recherche de JLL.

Détaillant les potentiels de ces trois territoires, leur situation et leur projet urbain, JLL leur imagine un avenir différent :
« Clichy-Batignolles est appelé à devenir un quartier parisien à part entière en raison de sa proximité avec le centre de Paris. Son avenir tertiaire se fera en lien avec le Quartier Central des Affaires et les quartiers de l’Ouest de Paris.
• Saint-Ouen et Paris Nord-Est s’insèreront dans la dynamique plus large du Nord de Paris dans le cadre du Grand Paris, avec le pôle de Saint-Denis, le hub Saint-Denis- Pleyel et le Contrat de Développement Territorial qui couvre ce territoire. Le rythme de maturation tertiaire sera différent entre les deux sites. Saint-Ouen bénéficie déjà d’une image tertiaire établie et se verra renforcé par l’opération des Docks, alors que Paris Nord-Est qui a une image plus industrielle et sociale, devra s’insérer dans la dynamique créée dans ce secteur. »

À partir de cette étude de cas, les auteurs émettent plusieurs hypothèses quant aux points déterminants pour l’offre tertiaire à l’échelle du Grand Paris. Selon eux, quatre éléments sont à apprécier : les transports, la question de masse critique, le calendrier de réalisation et enfin, le Grand Paris en lui-même :

  • « Les transports font beaucoup et surtout auprès des investisseurs, en particulier en ce qui concerne les projets tertiaires. Ainsi, ces derniers doivent s’élaborer en bonne connaissance du calendrier de réalisation des transports futurs. Une commercialisation de charges foncières tertiaires ou le lancement d’un chantier de construction trop précoces sont parfois des échecs, au moins temporairement. »
  • La notion de masse critique est un point critique. Il l’est d’autant plus que le site sera plus ou moins proche d’un marché tertiaire existant. Dans un contexte où le site est déjà inscrit dans un marché identifié ou à proximité, la taille globale du projet est moins discriminante puisque les entreprises ne seront pas « isolées » de leurs partenaires. A contrario, si l’on se situe dans un secteur qui n’a pas d’image tertiaire, cette notion de taille devient clé puisqu’elle permettra ou non de créer une véritable activité tertiaire locale. »
  • « Le calendrier de réalisation est également très impactant. Des nuisances trop nombreuses ou sur une trop longue période dissuadent les candidats et portent préjudice à la mise en route d’une vie de quartier. Les habitants et salariés doivent avoir rapidement la sensation d’être dans un quartier achevé, d’où l’importance du phasage des opérations et du calendrier de livraison au sein d’une même tranche. »
  • « Le Grand Paris apporte par ailleurs un élément supplémentaire très positif pour ces projets : la prise en considération d’échelles urbaines beaucoup plus larges que le simple territoire communal ou que le quartier. Le Grand Paris pousse les communes à travailler ensemble pour générer des dynamiques à grande échelle, celles qui sont probablement les seules capables d’entraîner des changements suffisamment profonds pour créer ces nouveaux pôles de bureaux. La Métropole du Grand Paris qui va entrer en vigueur à partir de 2016 viendra renforcer cette logique. »

L’ensemble de l’étude est disponible ici.

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