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publié par GrandParisMetropole

Immobilier tertiaire : les chantiers du Grand Paris sont complètement à l’ouest

DOCUMENT. Tous les six mois, les experts du cabinet de conseil Deloitte sortent de leurs bureaux et comptent les grues de chantier dans le paysage métropolitain. Ils en tirent des éléments statistiques sur l’état de l’immobilier tertiaire. Leur dernière étude a été dévoilée au SIMI la semaine dernière.

La Métropole en chantier

De manière générale, Deloitte note une accélération du nombre de mises en chantier entre le 1er avril et le 30 septembre 2016. 31 nouveaux chantiers sont ainsi apparus – contre moins de 20 à la même époque l’an passé – pour plus de 500 000 m2. Ce qui porte l’encours des surfaces en chantier à plus de 1,56 million de m2 et le nombre des opérations à 96. Des chiffres qui laissent entrevoir une vague importante de livraisons de bureaux d’ici 2018 alors même que ce nombre de livraisons a chuté sur ces six derniers mois : autour de 256 000 m2, soit 50 % de moins qu’à la même période en 2015.

Cette forte croissance de chantiers tertiaires peut interroger quand on sait que le parc de bureaux francilien est déjà le plus important d’Europe, avec plus de 53 millions de mètres carrés et que plus de 4 millions de mètres carrés sont vides. En 2015, l’Observatoire régional de l’immobilier d’entreprise notait même que cette vacance concernait 1,2 million de mètres carrés depuis plus de trois ans. D’ailleurs, l’étude de Deloitte révèle que sur le volume de bureaux mis en chantier aujourd’hui, 59 % sont des chantiers en blanc contre 41 % de surfaces précommercialisées. Soit une offre à venir de bureaux disponibles de plus de 900 000 m2.

Une géographie déséquilibrée

Cette offre concernera pour plus de la moitié la seule ville de Paris : plus de 470 000 m2 de bureaux disponibles à venir. C’est en effet dans la capitale que se concentre l’énorme masse des chantiers : près de 790 000 m2 pour 16 nouveaux chantiers, et 55 opérations en cours. « Un pic historique », note Deloitte, qui confirme l’aversion au risque des investisseurs. Cette forte concentration sur Paris, et surtout sur le Quartier central des affaires (QCA), se double d’un regain d’activité sur l’Ouest parisien. Les Hauts-de-Seine (92) totalisent en effet 12 nouveaux chantiers pour 32 opérations en cours et plus de 600 000 m2 en chantier. Un dynamisme porté par quelques chantiers d’envergure comme le campus Novartis à Rueil-Malmaison, le Kosmo à Neuilly-sur-Seine ou la tour Saint-Gobain à La Défense. Autrement dit, le secteur traditionnel des affaires.

Si l’on soustrait ces 28 nouveaux chantiers de Paris et des Hauts-de-Seine aux 31, il en reste donc 3 pour le reste de la Métropole, Seine-Saint-Denis (93) et Val-de-Marne (94) réunis. On les trouve à Montreuil, Fontenay-sous-Bois et Saint-Ouen. Sur ces deux départements, la production neuve chute ainsi de 36 % en six mois alors qu’elle augmente de 30 % à Paris et dans les Hauts-de-Seine. Un déséquilibre important que vient renforcer un autre élément : 68 % des surfaces en chantier sur le 93 et le 94 sont précommercialisées, contre 39 % sur Paris et le 92.

Enseignements

Dans les années qui viennent, très peu de surfaces de bureaux seront donc disponibles en Seine-Saint-Denis et dans le Val-de-Marne (environ 50 000 m2). Or, ces départements concentrent l’offre de bureaux la moins chère. Le site bureauxlocaux.com nous apprend que le loyer moyen à Paris est de 515 €/ m2, 375 €/ m2 dans les Hauts-de-Seine, 249 €/ m2 en Seine-Saint-Denis et 217 €/ m2 dans le Val-de-Marne. Ce qui fait dire à Deloitte que « la Métropole du Grand Paris va nécessairement constater à moyen terme une pénurie de l’offre à loyer modéré. » Un paradoxe quand on sait, par ailleurs, que les entreprises cherchent à réduire leur coût immobilier. Vice-président délégué à l’Immobilier d’entreprises et aux Quartiers d’affaires à la Métropole du Grand Paris (MGP), Eric Cesari voit, lui, à l’avenir, « un rééquilibrage est-ouest grâce au Grand Paris Express et au concours Inventons la Métropole. » Le super métro devrait en effet encourager la production de bureaux autour de ses gares. Quant au concours lancé par la MGP à l’automne, il a en effet intensifié le nombre de sites retenus sur la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne (39 sites sur 61).

Reste qu’il faudra convaincre les investisseurs à bâtir hors des quartiers d’affaires traditionnels. Eric Cesari veut croire, pour cela, « à la stabilité politique incarnée par la Métropole du Grand Paris pour leur permettre de retrouver la confiance. » Il se prend en exemple : « Je suis un élu de l’Ouest parisien, mais je suis allé défendre les projets de Marne-la-Vallée auprès des investisseurs. Cet accord entre élus politiques de différents bords et de différents territoires constitue un vrai changement de paradigme. »

Dans son étude, Deloitte conclut pour sa part que « les utilisateurs à la recherche de bureaux à meilleur marché vont pousser les promoteurs à sortir de leurs cartons des opérations en projet. »

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1 Comment on "Immobilier tertiaire : les chantiers du Grand Paris sont complètement à l’ouest"

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  1. Steve dit :

    Effectivement, on peut imaginer le déséquilibre d’après les chiffres que vous nous présenté dans cet article. Cette forte croissance de chantiers et du nombre de bureaux neufs auront surement un effet sur le prix de l’immobilier d’entreprise à Paris.

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