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Hermitage Plaza, la saga

CHRONOLOGIE. Le feuilleton alimente la chronique depuis bientôt dix ans. Les tours Hermitage seront-elles ou non construites à La Défense ? La société du promoteur russe, Emin Iskenderov, qui porte le projet est empêtrée dans les recours. Elle annonce pourtant régulièrement une mise en chantier, tout en maniant le secret sur le financement. En voici un récit « synthétisé ».

Hermitage Une

2001
2 juillet. Axa France collectives vend à Logis Transports, bailleur social de la RATP, trois immeubles de l’ensemble des Damiers, érigé dans les années 1970 à Courbevoie. Situés sur la dalle de La Défense et dénommés Infra, Anjou et Bretagne, ils regroupent 250 logements, dont 210 PLI (prêts locatifs intermédiaires) et 40 PLS (prêts locatifs sociaux).
Les deux autres immeubles de l’ensemble, Dauphiné et Champagne, sont des copropriétés.

2003
28 août. Création de la société Stroïmontage de Paris, filiale de Falconcroft Investments Limited, société chypriote. Le président en est Emin Iskenderov, promoteur immobilier russe.

2004
7 septembre. Stroïmontage de Paris devient Hermitage.

7 décembre. L’intégralité des actions d’Hermitage détenues par Falconcroft Investments Limited est transférée à Stroïmontage International Limited, société russe.

Logo Stroimontage

Logo de Stroïmontage

2005
Le quartier d’affaires de La Défense va mal. L’État demande à son Établissement public d’aménagement (EPAD) de réfléchir à son devenir.
Après six mois de consultation, son directeur général, Bernard Bled propose un projet de relance : rénovation des immeubles obsolètes pour gagner 150 000 m2 de surfaces de bureaux ; construction de 300 000 m2 de bureaux neufs via de nouveaux immeubles, grâce, notamment, au réaménagement du boulevard circulaire ; construction de 100 000 m2 de logements ; prolongement de la ligne E du RER ; et érection de la tour Signal qui doit devenir l’emblème du quartier : « Quelque chose de grand, d’audacieux, la plus grande tour d’Europe par exemple », dixit Nicolas Sarkozy, président du conseil d’administration de l’EPAD et ministre de l’Intérieur et de l’Aménagement du territoire.

2006
Mars. Au Marché international des professionnels de l’immobilier (MIPIM, qui deviendra le rendez-vous privilégié d’Hermitage), Logis Transports, découvre que l’EPAD a prévu d’implanter une tour à la place des immeubles des Damiers dont il est propriétaire depuis 2001.

25 juillet. L’État, par la voix de Nicolas Sarkozy, adopte les grandes lignes du Plan de Renouveau de La Défense de Bernard Bled. La tour Signal doit être la première tour entièrement mixte de France, abritant salariés, résidents, hôtellerie et commerces.

plan_renouveau_defense

Schéma du Plan de Renouveau de La Défense

2007
Juillet. L’EPAD lance un concours d’architecture pour la construction de la tour Signal. Les candidats (architectes, investisseurs et promoteurs) sont libres de choisir leur emplacement, mais doivent respecter les contraintes HQE et le quota de 50% de bureaux.
À mi-novembre, 30 équipes ont fait acte de candidature, parmi lesquelles l’architecte Jacques Ferrier associé à Hermitage.

13 Décembre. Une promesse de vente est établie entre Logis Transports et la SNC Les Locataires, filiale d’Hermitage, pour les trois immeubles des Damiers. Achetés 20 M€ par Logis Transports et estimés à 38 M€ par les Domaines, Les Damiers coûteront 50 M€ à Hermitage qui ne payera que lorsque les immeubles seront vides.

À la même période, Hermitage livre la première tranche de sa première opération résidentielle en France. À Montévrain, près de Disneyland (Seine-et-Marne), « Les Allées de l’Hermitage » est un ensemble de 300 logements.
L’entreprise d’Emin Iskenderov, prévoit alors d’autres opérations immobilières à Carrières-sous-Poissy (900 logements dans le style Vieux Paris) et à Mantes-la-Jolie (300 logements en bords de Seine), dans les Yvelines. À Carrières, les élus et les représentants de l’État bloquent le projet par crainte d’une spéculation foncière. À Mantes, le projet sera abandonné en 2008. Hermitage livrera quand même fin 2012 un autre programme de 200 logements à Massy (Essonne) : « Le Jardin des Muses ».

Allées de l'Hermitage

Les Allées de l’Hermitage, à Montévrain

2008
28 janvier. Les locataires des Damiers Infra, Anjou et Bretagne reçoivent un courrier de leur bailleur : « Logis Transports a envisagé la vente de votre résidence à un investisseur privé qui souhaite libérer l’immeuble… »
À ce moment, le concours Signal n’a pas encore rendu son verdict, 18 candidats ont été préselectionnés.

11 mars. Au MIPIM, sont dévoilés les cinq projets finalistes pour la tour Signal. Jacques Ferrier est toujours en course, ainsi que Jean Nouvel, Foster and Partners, le Studio Libeskind et Wilmotte et Associés. On apprend lors de ce MIPIM que le projet de Ferrier et Hermitage, baptisé Hermitage Towers est bel et bien d’implanter deux tours en lieu et place des Damiers.

27 mai. Le jury choisit le projet présenté par Jean Nouvel.

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La Tour Signal, de Jean Nouvel

Malgré leur défaite, Hermitage et Jacques Ferrier décident de poursuivre leur collaboration. Hermitage Towers est alors un concept de deux tours de hauteurs différentes, créant un faux H, dont la plus haute culmine à 309 mètres. À vocation mixte, le bâtiment regroupera des logements de haut standing, un palace de 300 chambres, des espaces de fitness et de revitalisation, des bureaux de catégorie A, des espaces dédiés aux commerces de luxe et aux services, des équipements culturels dont une galerie d’art de 1 500 m2 et une salle de spectacles de 1 300 places, des restaurants et des bars « plein ciel », ainsi que le premier spa panoramique de France. Les appartements seront vendus dans une fourchette de 10 à 12 000 €/m2. Pour un investissement estimé à 1,5 Mds€, Hermitage Towers doit alors démarrer sa phase de construction en 2010.

En ce qui concerne les Damiers, Hermitage assure qu’il s’est « engagé à reloger la totalité des occupants » des immeubles actuels « dans les Hauts-de-Seine en leur proposant des logements d’un standing au moins égal, voire supérieur. » Selon le promoteur, 21 familles ont déjà accepté une proposition « dans le parc privé. » Hermitage aurait alors déjà acquis 71 logements. « Les 178 familles restantes se verront proposer des logements dans les prochaines semaines », promet aussi la société. Les relogements sont en fait réalisés par Logis Transports, mais Hermitage en assure les frais.

 

Recours
La construction des tours Hermitage suppose la démolition des trois immeubles des Damiers, mais aussi de la galerie marchande attenante, d’espaces publics et de locaux de climatisation.

Dans les années qui suivent, divers recours seront déposés contre les permis de démolir. Ils proviendront de différentes parties prenantes, notamment les syndicats des copropriétaires des Damiers Champagne et Dauphiné. Si ces immeubles ne sont pas concernés par la démolition, leurs copropriétaires craignent une forte hausse de leurs charges.

Ils proviendront aussi de l’Association Syndicat Libre Les Damiers (ASL). L’ASL qui regroupe ces syndicats ainsi que d’autres propriétaires est en charge de gérer les parties communes de l’ensemble des Damiers. Le plus cocasse est qu’Hermitage, de par sa filiale SNC Les Locataires, est membre de l’ASL. Cependant, celle-ci est dominée par des opposants au projet.

Banderole Immeuble Damiers

Crédit : dougdougmorgan

D’autres recours seront déposés contre les permis de construire. Ils émaneront aussi d’associations d’habitants dont la plus active est « Vivre à La Défense », mais aussi de propriétaires de tours voisines, tel Beacon dont la tour First perdrait une partie de sa vue, ou encore des opposants politiques au maire de Courbevoie.

Enfin, « Vivre à La Défense » a lancé une action en justice contre la vente des Damiers par Axa en 2001 à Logis Transport, au motif qu’un bailleur social ne pouvait devenir acquéreur d’immeubles privatifs. Si cette vente était annulée par la justice, l’acquisition des Damiers par Hermitage deviendrait caduque. Au fil des ans, c’est un combat judiciaire intense que vont se livrer Hermitage et « Vivre La Défense », le premier n’hésitant pas à réclamer 8 M€ à l’association en dommages intérêts pour recours abusifs et retards de travaux.

26 juin. L’intégralité des actions d’Hermitage détenues par Stroïmontage International Limited est transférée à Cosmogroup Europ, dont l’inscription au registre des sociétés luxembourgeoises est actée le 16 juillet suivant.

5 septembre. Badaboum ! Jacques Ferrier fait parvenir ce communiqué à la presse : « Ne partageant pas la même vision sur le développement futur du projet, Jacques Ferrier Architectures et Hermitage ont décidé d’un commun accord de cesser leur collaboration. » Au moment où souffle une tornade sur les marchés financiers mondiaux, des rumeurs évoquent un abandon total du projet. Elles sont vite démenties. Le 12 septembre, en effet, la société Hermitage annonce qu’un autre architecte a déjà été trouvé : « Son nom sera dévoilé prochainement, en même temps que de nouvelles esquisses. »

Octobre. Les locataires des Damiers sont informés par un courrier de Logis Transports qu’ils recevront la visite d’un prestataire, Le Logement Français, pour étudier « concrètement et de manière détaillé la situation personnelle » de chacun, « afin de mener à bien son relogement ».

26 novembre. Hermitage annonce à l’agence Sipa que ce sera l’architecte anglais Norman Foster (aussi finaliste du concours Signal) qui construira les fameuses tours. Celles-ci seront jumelles et mesureront 310 mètres. La programmation reste, peu ou prou, la même : 600 appartements (passablement agrandis par rapport à la première version), un hôtel de luxe, un centre commercial, une salle de concert, et un système de gradins enjambant les voies sur berges pour rejoindre la Seine, ce qui suppose le couvrement de la D7 qui longe le fleuve.
Le projet sera dévoilé lors du MIPIM 2009.

2009
11 mars. Effectivement, c’est à 17h00, ce mercredi, qu’est dévoilé le projet par Emin Iskenderov et Norman Foster, en présence de Patrick Devedjian, ministre du Plan de relance et président du Conseil d’administration de l’EPAD.

L’immeuble, situé en bords de Seine et composé de deux tours de 323 mètres, doit devenir le plus haut d’Europe occidentale. La première tour, de 91 étages, hébergera un hôtel cinq étoiles de 204 chambres, un centre de thalasso et des appartements. La seconde, de 93 étages, accueillera des bureaux et des appartements. Au sol, place publique, restaurants, commerces et équipements culturels (auditorium et galerie d’art contemporain). Au total : 150 000 m² de logements, 35 000 m² d’hôtel, 30 000 m² de bureaux et 35 000 m² de surface commerciale.

Lors de la présentation, Patrick Devedjian soulignera « l’élégance de l’architecte d’avoir arrêté son crayon à une hauteur inférieure d’un mètre par rapport celle de la tour Eiffel ».
Le démarrage des travaux est toujours prévu pour 2010 et l’achèvement pour fin 2014. Le coût estimé de ce qui est devenu Hermitage Plaza est de 2 Mds€.

Hermitage Plaza

2010
22 avril. Cosmogroup Europ devient Hermitage International, actionnaire majoritaire d’Hermitage.

19 juin. Lors du forum économique de Saint-Pétersbourg, l’EPAD, représentée par sa présidente Joëlle Ceccaldi-Raynaud (maire UMP de Puteaux), et Emin Iskenderov signent un protocole d’accord pour la construction des tours jumelles, en présence des présidents français et russes, Nicolas Sarkozy et Dmitri Medvedev.
Le PDG d’Hermitage déclare alors avoir déposé les premières demandes de permis de démolir pour les trois immeubles des Damiers. Le montage financier suppose entre 250 et 300 M€ de fonds propres, une ligne de crédits de 700 M€, le milliard restant devant provenir par des cessions au mètre carré durant la construction, avec un prix des logements estimé entre 10 000 et 12 000 €/m2. Un premier coup de pioche est prévu pour l’été 2011 avec une livraison début 2016.
Cependant, en novembre de la même année, le montage du prêt bancaire n’est toujours pas bouclé.
Les opposants au projet contestent aussi le montant du droit à construire consenti par l’EPAD à 150 M€. Ces droits sont censés couvrir le coût des travaux liés à l’accueil des tours, dont la couverture de la D7 qui longe la scène. Pour le maire PC de Nanterre, Patrick Jarry, la somme est insuffisante : « Le coût des travaux d’aménagement, routiers notamment, risque d’exploser, ce qui pourrait fragiliser encore un peu plus la situation financière de l’EPAD », explique-t-il au magazine L’Expansion.

2 juillet. Un décret officialise la fusion de l’EPAD et son voisin l’EPASA (Établissement public d’aménagement Seine Arche). L’ensemble devient EPADESA.

Novembre. Après divers atermoiements, le projet de la tour Signal par Jean Nouvel est définitivement abandonné. Fin 2009, ses investisseurs espagnols touchés par la crise financière s’étaient retirés.

2011

Janvier. L’EPADESA mandate une entreprise pour une opération de sondage des sols dans le cadre d’études avant-projet du programme Hermitage.

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Février. Hermitage présente son projet à travers la vidéo suivante :

 

26 juillet. La Direction générale de l’aviation civile émet un avis favorable à la construction des tours, après qu’elles aient été rabotées de trois étages. Leur hauteur est dorénavant de 320 m.

Quelle est la hauteur véritable des tours Hermitage ?
Les tours doivent être construites sur la dalle de La Défense qui s’élève à 13 m au-dessus de la voirie. Leur hauteur de 320 m correspond en fait à ce que l’on en verra depuis le sol. Leur hauteur réelle sur dalle sera de 307 m. Leur hauteur NGF (Nivellement général de la France) sera de 349 m.

Schéma tours Hermitage

12 septembre. Emin Iskenderov s’est-il précipité ou a-t-il voulu rassurer les banques ? Son calendrier prévoyant un début des travaux pour l’été est sérieusement mis à mal. Car il est tout de même prévu une enquête publique préalable à l’obtention du permis de construire. Celle-ci se tient du 12 septembre au 12 octobre en mairie de Courbevoie, mais aussi de Neuilly puisqu’une partie de la ville devra vivre sous les ombres portées des tours. Trois demandes de permis de construire sont ensuite déposées pour les deux tours et les bâtiments annexes.

Juin. Pour un site Internet de tourisme indien, les tours Hermitage sont pourtant bel et bien construites…

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2012
6 mars. En ouverture de l’édition annuelle du MIPIM, Hermitage annonce l’obtention de ses permis de construire ainsi que le départ du dernier locataire de l’un des immeubles de la résidence des Damiers, l’immeuble Infra, et déclare que des travaux préparatifs de désamiantage pourront démarrer dès le 15 mars.

13 septembre. Au site businessimmo.com, Emin Iskenderov déclare avoir obtenu une extension à 1,2 Md€ de son financement : « Le pool de quatre banques européennes avec lequel nous avons signé un protocole d’accord de 700 M€ de financement il y a 2 ans nous a proposé, en juillet dernier, d’augmenter la ligne de crédit à 1,2 Md€. C’est une très bonne surprise pour nous. D’ici la fin de l’année, nous allons boucler le financement de cette opération, avec le déblocage des fonds. »

Le calendrier prévoit alors un démarrage du chantier avant l’été 2013 pour une livraison en 2018.

L’IAU Île-de-France réalise une modélisation 3D des tours :

 

2013
12 mars. Retour au MIPIM pour Emin Iskenderov qui convoque la presse sur Le Pellegrina, un luxueux yacht amarré dans le port de Cannes. Le financement de son projet ne semble pas si bouclé que cela : « Nous avons signé un protocole le 6 mars dernier avec Sberbank, l’une des plus grandes banques de Russie. Il m’est interdit de dévoiler les conditions de l’accord. Un certain nombre de conditions doivent être remplies. Si elles le sont, nous pourrons passer à l’accord final de financement. » Le projet avoisine alors les 2,3 Mds€ hors taxes. Pour lui, les travaux pourront débuter d’ici la fin de l’année 2013, avec un achèvement début 2019.

3 décembre. Depuis plusieurs années, l’opposition politique au maire de Courbevoie, Jacques Kossowski, réunie sous le titre « Une autre ambition pour Courbevoie » et menée par le socialiste Jean-André Lasserre, combat le projet Hermitage et a même déposé plusieurs recours. Lors de la campagne pour les Municipales de 2014, les tours sont devenues un véritable enjeu politique et Jean-André Lasserre fait distribuer des tracts à ce sujet. Curieusement, c’est le Groupe Hermitage qui y répond en distribuant lui-même un tract de quatre pages dans les boîtes aux lettres des habitants.

tract Hermitage

2014
10 décembre. Le Canard Enchaîné publie un article intitulé « Les Russes gâchent pour 2 milliards de béton à la Défense », laissant entendre, par la bouche d’un conseiller de l’Élysée, que « Tout est gelé, les tours ne verront jamais le jour ». Selon l’hebdomadaire satirique, « les caisses d’Hermitage sont vides, la promesse de vente portant sur 50 M€ de droits à construire n’a toujours pas été signée avec l’EPADESA, la facture portant sur l’achat des logements des Damiers n’a pas été réglée et les 70 M€ que devait encaisser le département des Hauts-de-Seine pour aménager les routes d’accès restent bloqués. »

Le même jour, Hermitage réplique via un communiqué. Sur le financement, la société déclare que « l’opération a été montée au niveau international par un pool bancaire comprenant des banques russes et des banques européennes. Le montant de ce financement est de 1,65 Mds€. » Les banques en question seraient la Sberbank, la Deutsche Bank et le Crédit Suisse.
Hermitage assure aussi avoir investi « près de 200 M€ pour les acquisitions foncières, la conception du projet, les coûts de relogements et les travaux préparatoires. » Travaux préparatoires qui concernent le déplacement d’installations et de production de froid et qui doivent être achever avant l’été 2015.
Enfin, concernant l’accord avec l’EPADESA : « Le protocole de Saint-Pétersbourg de juin 2010, qui donne des droits essentiels pour le projet, est valable jusqu’en juin 2020. Il sera relayé par une promesse qui devra être signée d’ici l’été 2015. »

2015
Mars. Au MIPIM, l’EPADESA dévoile les grandes lignes d’un nouveau plan stratégique pour le développement de La Défense sur les dix ans à venir. Outre la modernisation, la requalification des espaces et un soin apporté à résidentialiser le quartier d’affaires, l’idée maîtresse est celle d’un territoire agrandi allant de la Seine… à la Seine. Pour cela, l’aménageur compte notamment sur le projet Hermitage qui permettrait de « financer le franchissement du boulevard fluvial pour que la dalle aille jusqu’au fleuve. »

Schéma franchissement D7

Schéma de ce que pourrait être le franchissement de la D7 avec les tours Hermitage.

Avril. À l’AFP, l’EPADESA confirme d’ailleurs que « le projet se poursuit. Il ne s’inscrit pas dans un timing anormal par rapport à la complexité du projet. »
De son côté, Hermitage pense même pouvoir lancer son chantier à l’automne pour une livraison en 2020. Reste que le relogement des habitants des Damiers n’est pas terminé, environ vingt familles y vivraient toujours. Et les recours ne sont pas tous purgés…

10 Juin. Dans le Projet Stratégique Opérationnel que l’EPADESA dévoile à la presse, Hermitage Plaza y est présenté comme un programme « en cours », au sein de l’axe 3 du Projet : Forger des déclencheurs urbains autour du quartier d’affaires historique. « Emblématique », il y est surtout vu comme un moyen de donner « une cohérence dans l’aménagement des espaces publics conçus dans les années 70. » Avec 15 500 m2 d’espaces créés, il doit amener une nouvelle relation du quartier à la Seine, en le désenclavant. De la construction de deux immenses tours, le langage « epadesien » transforme le projet en une opération d’aménagement du territoire.

 

À qui appartient Hermitage ?

L’actionnaire majoritaire d’Hermitage est Hermitage International, société de droit luxembourgeois dont Emin Iskenderov, président d’Hermitage, est l’un des administrateurs.
Hermitage International est le nouveau nom de la société Cosmogroup. À sa création, en 2008, Cosmogroup avait pour actionnaire unique Stroïmontage.
Stroïmontage a été créée en 1994 à Saint-Péterbourg par le promoteur ukrainien Arthur Kirilenko et son associé russe Sergei Polonski qui ouvrent, en 2000, une succursale à Moscou : Mirax.
En 2006, Mirax prend son autonomie. Sergei Polonski en devient l’actionnaire majoritaire avec 90% des parts, les 10% restant vont à Arthur Kirilenko. Les deux hommes d’affaire font le partage inverse pour Stroïmontage.
Stroïmontage a fait faillite en 2009. Cependant, les statuts d’Hermitage International ne font nulle part mention d’un changement d’actionnaire. La société est-elle passée ensuite dans les mains de Mirax ? Rien ne le dit. D’autant que Mirax a elle aussi fait banqueroute, remplacée, en 2011, par Potok…

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